危老重建資格、獎勵補助與流程全攻略

危老重建的全名是《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，由內政部營建署於 2017 年正式提出。這項條例推出的初衷，是為了因應台灣邁入高齡化社會與地震頻繁的地理特性，針對都會區內大量成形卻缺乏耐震能力的「危險」及「老舊」建築物，提供一條不同於傳統都更的「綠色通道」。

透過提供費用補助、稅務減免、容積獎勵等高度優惠措施，政府旨在激勵民眾積極參與老舊建物的拆除重建，藉此保護住戶的生命財產安全，並同步提升公眾利益與都市抗災能力。

大綱

1. 危老重建、都市更新與老屋翻新比較

2. 危老重建的四大優點

3. 危老重建的四大缺點與潛在風險

4. 最新危老 2.0 獎勵補助與貸款額度

5. 我家符合危老資格嗎？

6. 危老重建申請流程與負責單位

7. 一定要和建商合作嗎？合建 vs 自建差異

8. 危老重建常見五大陷阱

9. 危老重建常見問題（FAQ)

一、危老重建、都市更新與老屋翻新比較

在面對中古屋翻修時，許多屋主常將「危老重建」、「都市更新」與「老屋翻新」混為一談。雖然這三者的終極目標都是為了「延長建築物使用年限、提升居住安全性並改善生活機能」，但其法規依據、申請門檻與執行方向卻大相逕庭。

1. 危老重建

最大特點在於「程序簡化」與「無面積限制」。只要建築物經結構鑒定符合資格，且獲得 100% 土地及合法建築物所有權人同意，即可直接申請建築執照進行重建。它免去了都更所需的公聽會、聽證會與冗長的審議程序，即便是一、二十坪的小基地也能獨立申請。

2. 都市更新

主要依據《都市更新條例》，針對大範圍的城市區域進行重新規劃。雖然都更擁有較高的基準容積上限（上限可達 1.5 倍），但其缺點是程序極為冗長，須通過公聽會、聽證會及審議會核定。此外，除了海砂屋或災損房屋外，一般都更的基地面積通常限制在 500 平方公尺（約 151 坪）以上，部分地區甚至要求達 300 坪以上，門檻相對高出許多。

3. 老屋翻新

即一般俗稱的「舊屋翻新」或「重新裝潢」。這通常不涉及建築結構的拆除重建，而是針對管線更新、防水工程、格局重整與裝潢風格進行局部或整棟修繕。其優點是所需時間短、更動範圍小，適合房屋主體結構尚安全，僅需提升內部生活機能的家庭。

二、危老重建四大優點

選擇危老重建，除了能讓老屋變新屋、大幅提升房價市值外，政策本身更提供了實質的四大紅利：

優點一、優渥的容積獎勵

危老重建的容積獎勵總額最高可達建築物規定容積的 1.4 倍（即增加 40% 容積），主要由以下兩部分組成：

2.基地規模容積獎勵（至多 10%）：

隨著原有的「時程容積獎勵」於 2025 年 5 月 12 日正式截止，目前的危老獎勵重心全面轉移至「基地規模獎勵」。重建面積達 200 平方公尺（約 60 坪）者可獲得 2% 獎勵，每多 100 平方公尺再加 0.5%，最高可拿滿 10%。

危老條例允許合併非危老的鄰地共同重建，但合併的鄰接基地在計算容積獎勵時，限制在 1,000 平方公尺以內；若全數基地皆符合危老資格，則不受此 1,000 平方公尺的限制。

優點二、放寬建蔽率與高度管制

許多老屋在早期的法規下建蔽率較高，若依現行法規重建可能會導致一樓面積大幅縮水。危老條例特別規定，針對住宅區基地可適度放寬建蔽率，但原則上不得超過原有的建蔽率。而在建築高度管制方面，亦由中央授權各地方政府因地制宜訂立彈性標準，降低因法規限制而無法重建的困境。

優點三、誘人的賦稅減免

凡於 116 年 5 月 31 日前 提出申請並獲准重建者，可享有以下三項重磅稅賦優惠：

• 重建期間： 免徵地價稅。

• 重建完成後 2 年內： 地價稅與房屋稅全面減半徵收。

• 重建後未移轉所有權者： 房屋稅減半徵收期間可再延長 10 年（等同最長可享 12 年房屋稅減半優惠）。

優點四、住得安全安心，同步美化市容

危老條例主要鎖定屋齡 30 年以上、無電梯的老舊公寓。重建不僅能全面解決老舊管線、結構老化及耐震不足的潛在危險，更能增設電梯與現代化公共設施。對城市而言，也達到了翻新市容、改善街道景觀的美好效果。

三、危老重建缺點與潛在風險

雖然危老重建的紅利令人心動，但在實務推動上，仍有幾項不容忽視的痛點：

• 須 100% 全體同意，協調難度高： 這是危老重建最大的絆腳石。只要有一戶住戶因為剛裝潢完、無法負擔搬遷費用、或高齡不願折騰等因素反對，整個重建案就會立即觸礁，政府亦無權強制介入。

• 額外開銷支出： 對於選擇「自建」的屋主而言，雖然有銀行融資，但前期的建築師規劃費、結構評估費，以及改建期間的搬家費、在外租屋費用，仍是一筆不小的現金負擔。

• 基地過小導致規劃不易： 由於危老沒有最小面積限制，有些十幾坪的土地也獨立改建，容易造成新建築流於狹長、零碎，在空間動線配置與施工難度上都極具挑戰性。

四、最新危老 2.0 獎勵補助與貸款額度

隨著政策演進，現階段危老條例已邁入「危老 2.0」修法調整期。新階段政策朝向「修繕優先、重建並行」的雙軌模式，除了既有的重建獎勵外，更新增了多項老宅升級補助。

1. 最新危老 2.0 與老宅補助重點摘要

補助 / 政策類型 補助與核心內容 補助金額 / 關鍵重點
老宅延壽機能復新計畫 (新制) 針對老舊建物進行結構補強、外牆整建、防水及水電管線改善。

─ 補助最高可達工程費 65%

─ 高齡／弱勢戶再加碼 50%

─ 2025-2027 年預計改善 500 棟。

危老條例 (修法中動向) 容積獎勵結構調整、引入社宅捐贈容積等新誘因。 「時程獎勵」已截止，未來以「規模獎勵」為主，基地愈大、獎勵愈高。
危老重建現行容積獎勵 政策獎勵上限 30%，基地整合上限 10%。 合計最高 40% 容積獎勵，依各縣市審議為準。
中央老屋修繕補助 (現行) 結構補強、無障礙設施、外牆修繕。

─ 一般修繕 9~15 萬元

─ 結構補強最高 12 萬元（以弱勢戶為主）。

2. 危老重建貸款額度：最高可達 100% 全額貸款！

對於想要「自建」卻苦無資金的地主，近年許多銀行配合政策推出了「危老重建專案貸款」。只要在額度範圍內，地主最高有機會貸到 100% 的重建工程資金。

• 額度上限計算： 通常以房屋完工轉為一般房貸後，預估核貸金額的七成為上限。若整體建築成本在此總額之內，便能達成全額融資，免去地主自備大筆工程款的煩惱。

• 資金控管機制： 為了確保專款專用，銀行會要求將貸得的款項全數存入「信託專戶」。後續興建過程中，營造廠或建設公司必須根據工程進度，檢具建築師簽證、工程進度報告書及各項審查費用單據，經銀行查核屬實後，才會自內部信託專戶撥款給施工單位，資金流動性雖受限，但對地主產權極具保障。

【補充：若未達危老標準的透天厝怎麼辦？】 如果您的透天厝經檢測未達危老標準，仍可申請一般的「土地建築融資」，最高可貸五成。不過需注意，土建融是以土地作為抵押，且在核貸後最慢 18 個月內必須動工，否則貸款會被收回。其成數高低主要取決於土地鑑價與個人財務信用。 

五、我家可以危老重建嗎？危老評估條件解析

想要成功拿到危老重建的入門票，必須滿足以下兩大核心定義：

條件一：基礎資格（以下三點須全部符合）

1. 建築基地必須位於都市計畫區之內。

2. 屬於合法建築（須領有使用執照、營造執照或擁有合法的房屋證明；若屬違章建築則無法適用）。

3. 非屬古蹟或具歷史文化價值的歷史建築。

條件二：危老狀態認定（以下三點只需符合其中一點）

1. 有立即危險者： 經政府主管機關通知限期拆除、補強的建築（如海砂屋、嚴重震損危樓），或耐震評估結果未達乙級。

2. 屋齡 30 年以上，且無電梯： 結構耐震評估結果為「乙級」。

3. 屋齡 30 年以上，有電梯： 結構耐震評估結果為「乙級」，且經過詳細評估後，確認其補強成本已超過重建成本的二分之一以上。

附表：耐震評估等級分類

民眾可向地方政府申請老屋健檢，由专业技師進行初評（費用約 1.5 萬~ 2 萬元）與詳評（費用約 15 萬元起，政府有提供部分補助）。

評估等級 甲級 乙級 未達乙級
結構安全狀態 安全無虞 有安全疑慮（符合危老資格） 不安全（符合危老資格）

六、危老重建條例申請流程與負責單位

危老重建的整體流程大致可分為六大階段，從最初的資格審查到最終完工取得使照，一般行政審查約需時半年至 1 年，施工則視規模需時 1 至 3 年，整體時程大約落在 2 至 4 年之間。

【步驟 1：提出申請、確認資格】 ➔ 【步驟 2：取得 100% 住戶同意】 ➔ 【步驟 3：提出重建計畫書】 ▼ 【步驟 6：申請使照、完工享稅減】 ➔ 【步驟 5：正式動工興建】 ➔ 【步驟 4：申請拆照與建照】

危老重建各階段負責單位

由於危老重建申辦手續繁瑣，常讓屋主不知該與哪個公部門對接，以下整理對應單位供參考：

一、確認資格階段：