購物車
0
0 TWD
買房流程全解析｜從簽約到交屋，一次搞懂房屋買賣流程與費用
2026-03-25
引言
買房是多數人一生中最重要的財務決策之一，但與一般商品交易不同，房屋買賣並非「一手交錢、一手交貨」這麼簡單。從簽約、用印、完稅到過戶與交屋，每個環節都涉及法律、稅務與金融流程，稍有疏忽就可能產生風險或糾紛。
無論你是首次購屋的買方，或是想自行出售房屋的賣方，了解完整流程與相關費用，是確保交易順利的關鍵。本文將帶你一步步解析房屋買賣流程、應繳費用、重要注意事項，以及常見問題，讓你在交易過程中更安心、更有掌握。
文章大綱
一、房屋買賣流程
一般而言，房屋買賣從簽約到交屋約需30～45天，主要分為五大步驟：
步驟一：簽約
當買賣雙方針對買賣的價金及相關條件達成共識，通常會在3-7天內安排正式簽約。此階段重點包括：
- 確認買賣雙方身分(國民身份證、印章、賣方土地/建物權狀)
- 查核房屋產權（是否有抵押、查封等問題）
- 審閱不動產買賣契約內容
確認無誤後，雙方簽署契約，買方需支付「簽約金」，通常為成交價的約10%。
重點提醒：
建議申請「履約保證」，由第三方機構（如銀行）保管價金與文件，降低交易風險。
為了確保交易安全，如果買方有申請房屋貸款，通常代書會請買方簽訂與尾款金額相符的「商業本票」，本票將由代書代為保管，待尾款從銀行撥款至賣方後，代書會再將本票退還給買方。
步驟二：用印
簽約完成後約7～14天，進入文件用印程序：
需準備文件包含：
- 土地及建物買賣移轉契約書
- 土地登記申請書
- 土地現值申報書
- 契稅申報書
雙方將印鑑章交由代書統一蓋章，完成法律文件確認。
此階段買方需支付「用印款」（約10%）。
若買方有貸款需求，也會在此時：
- 選擇銀行
- 提出房貸申請
- 進入審核流程
步驟三：完稅
由代書或雙方備妥文件，向稅捐機關申報相關稅賦：
- 土地增值稅（賣方）
- 契稅（買方）
稅單核發後，雙方依通知繳納稅款。
此時買方需支付「完稅款」（約10%）。
完成繳稅後，代書會同步進行：
- 所有權移轉登記申請
- 銀行抵押權設定（若有貸款）
步驟四：過戶
繳稅完成後，即進入正式過戶程序，由地政機關辦理所有權移轉登記。
尾款支付方式依情況不同：
1. 無貸款
買方直接支付尾款，賣方點收完成。
2. 有貸款
銀行於抵押權設定完成後，將貸款撥入賣方帳戶。
3. 賣方仍有房貸
需先清償貸款並辦理抵押權塗銷，或由買方承接貸款。
步驟五：交屋
過戶完成後約1～2天即可交屋，重點包括：
- 現場點交房屋狀況
- 確認履約保證款項撥付
- 點交鑰匙、權狀與文件
完成後即正式結束交易。
二、房屋買賣流程圖
三、房屋買賣應繳費用
除了房價本身，買賣雙方還需負擔各項稅賦與費用。
（一）應繳稅賦
買方需負擔：
- 契稅：房屋評定現值 × 6%
- 印花稅：（房屋現值＋土地公告現值）× 0.1%
賣方需負擔：
- 土地增值稅：20%～40%（自用住宅可10%）
- 房地合一稅（2016年後取得）
- 財產交易所得稅（2016年前取得）
- 房屋稅與地價稅（依交屋日比例分算）
（二）其他費用
買方：
- 代書費（買賣、設定等）
- 貸款開辦費：約3,000～6,000元
- 地政規費（登記費、設定費）
- 火險與地震險
賣方：
- 水電瓦斯與管理費（交屋前）
- 代書費（塗銷、簽約、實價登錄）
四、房屋買賣注意事項
1. 契約與產權確認
務必確認：
- 建物與土地面積
- 使用分區是否合法
- 是否有抵押或限制登記
2. 是否簽立本票
買方若有申辦貸款，賣方常要求買方簽本票，作為尾款擔保。
3. 文件正確性
用印階段需仔細核對：
- 身分資料
- 房屋標示
- 金額內容
4. 現場點交不可省
交屋時應：
- 核對現況與契約內容
- 檢查設備與屋況
- 確認無重大落差
5. 文件與物品點交
包含：
- 鑰匙
- 權狀
- 契約書
- 本票（若有）
五、房屋買賣流程常見問題 ?
Q1：房屋買賣流程要多久？
一般時間如下：
- 簽約：約1天
- 用印：約7～14天
- 完稅：約5～7天
- 交屋：約7～14天
整體約30～45天完成，但仍依個案與機關效率而定。
Q2：一定要找代書嗎？
法律上不強制，但實務上強烈建議。
原因包括：
- 法規複雜
- 稅務計算繁瑣
- 文件錯誤風險高
透過專業代書可大幅降低風險。
Qˇ3：履約保證一定要做嗎？
不是強制，但非常建議。
優點：
- 防止詐騙
- 確保款項安全
- 提高交易信任
Q4：貸款流程會影響交屋時間嗎？
會。若銀行審核或撥款延遲，可能影響：
- 過戶時間
- 尾款支付
- 交屋日期
Q5：買房為什麼要簽本票?可以不簽嗎?
本票在買賣房子的時候，扮演著保障交易安全的重要角色。因為賣方在只拿到總價二至三成的時候，就要將整間房子過戶給買方。基於保障賣方能順利拿到剩下的尾款，於房屋過戶前，買方須簽發一張與尾款金額相同的本票，作為支付尾款的一個擔保。
六、結語
房屋買賣看似只是交易，但實際上是一連串結合法律、稅務與金融的專業流程。從簽約、用印到交屋，每一個環節都環環相扣，任何細節錯誤都可能造成時間延誤甚至財務損失。
因此，建議買賣雙方在交易前做好充分準備，並尋求專業代書或不動產專業人士協助，搭配履約保證機制，讓整體交易更安全透明。
只要掌握流程、了解費用、注意細節，即使是第一次買房，也能安心完成這項人生重大決定。
延伸閱讀