不動產登記個人還是公司？完整稅負風險比較

先看結論

👉 自住用房子：幾乎一定選「個人名下」
👉 長期出租、商辦、廠房：多半「公司名下」較有利
👉 2025 起，房屋稅 2.0 讓「是不是自住」變得更重要

簡單說一句話：
房子怎麼用，決定要放哪裡；用錯名義，稅會繳很久。

為什麼「登記在誰名下」這麼重要？

很多人買房時，關心的是：

地點好不好
價格能不能談
房貸好不好借

但往往忽略了一個會影響一輩子稅金與傳承的關鍵問題：

👉 房子是登記在「個人名下」，還是「公司名下」？

這個選擇，會影響：

每年要繳多少房屋稅、地價稅
出租時稅怎麼算
將來賣房要不要被重稅
子女繼承會不會變成共有地獄

以下我們直接用「白話＋實務」的方式，一次講清楚。

一、不動產登記「個人名下」的三大好處

1️⃣ 最簡單，不用額外燒腦

個人名下買房，就是一般人最熟悉的流程：

簽約
申請房貸
完稅
過戶

👉 不用成立公司、不用記帳、不用報營所稅

對於：

自住族
只有一兩間房的人

個人名下的管理成本最低。

2️⃣ 自住房屋的稅金優惠「非常多」

政府政策其實很明確：
👉 鼓勵自住、打擊囤房

個人名下的自住房，可以享有：

房貸利息扣稅：每年最高 30 萬
房地合一稅自住稅率 10%
出售免稅額 400 萬
土地增值稅自用優惠 10%

📌 這些優惠，公司名下幾乎用不到。

3️⃣ 想賣就賣，彈性最高

房子在個人名下：

不用董事會
不用股東會
不用跑公司程序

👉 你一個人決定，就能處分資產。

如果未來有：

換屋
移民
急需資金

個人名下會比公司名下自由很多。

二、不動產登記「公司名下」的三大優點

1️⃣ 風險隔離，保護個人資產

公司就像一道防火牆：

房子貸款
出租糾紛
營業風險

👉 原則上只在公司裡，不會直接燒到你個人。

對於：

多戶出租
商用不動產(例如:店面、商辦)
廠房

這一點非常重要。

2️⃣ 稅金可以「慢慢繳」，還能報成本

公司出租或賣房：

先繳營所稅20%
不會立刻算進個人綜所稅

而且公司可以合法認列很多費用：

房屋稅、地價稅
折舊
貸款利息
修繕、裝潢、管理費

👉 個人名下，大多數這些都不能扣。

3️⃣ 比較好借錢，也能做股權規劃

公司名下不動產：

銀行較願意做商用貸款
可以引入投資人
可以用股權分配家族資產

👉 適合長期經營與家族規劃。

三、2025 重點更新：房屋稅 2.0（囤房稅 2.0）一定要懂

從 2025 年（114 年）起正式實施房屋稅 2.0，這個制度，會大幅影響「持有成本」。

🔴 1️⃣ 房屋分成「自住」與「非自住」

現在不是只有「住家／非住家」，而是：

自住房屋（真的自己住）
非自住房屋（出租、空屋、第二間以上）

👉 稅率差很多。

🟢 2️⃣ 自住房屋稅率很低（前提要做對）

符合條件的自住房屋：

1 戶：稅率 1%
2～3 戶：稅率 1.2%

📌 但必須同時符合：

✔ 本人、配偶或直系親屬實際居住
✔ 有戶籍登記（設籍）
✔ 沒有出租、沒有營業使用
✔ 全國合計不超過 3 戶

👉 沒設戶籍，就不算自住（重點）

🔴 3️⃣ 非自住，稅率直接跳很高

不符合自住條件的房子：

👉 房屋稅約 1.5% ～ 4.8%（各縣市不同）

這代表：

第二間開始
空屋
沒設籍
公司名下住宅

👉 每年持有成本會明顯上升。

📌 一句話總結房屋稅 2.0

有住、有設籍、有申報 → 稅很低
沒設籍、非自住 → 稅很高

四、個人 vs 公司稅負差異比較表

1️⃣ 買房時

項目	個人	公司
買住宅	✅ 可以	❌ 原則不行
住宅貸款	成數高、利率低	成數低
商辦、廠房	✅	✅
契稅	6%	6%

👉 自 112 年 7 月 1 日起，私法人原則上不得購買住宅房屋，須經主管機關許可

2️⃣ 持有期間（含房屋稅 2.0）

項目	個人自住	公司
房屋稅	1%～1.2%	多為非自住
地價稅	0.2%	1～5.5%
折舊	❌	✅
利息	扣 30 萬	全額費用

👉 自住：個人壓倒性有利

3️⃣ 出租時

項目	個人	公司
所得稅	5～40%	20%
營業稅	通常沒有	5%
成本扣除	43%	幾乎全報

4️⃣ 賣房時（最容易踩雷）

個人自住房
👉 房地合一稅 10% + 400 萬免稅
公司賣房
👉 房地合一稅 + 營所稅
👉 分錢給股東再課一次

📌 住宅出售，公司幾乎不划算

5️⃣ 繼承時

重點	個人	公司
繼承標的	房子	股權
產權	易共有	單一
土增稅	免	—
規劃性	低	高

6️⃣ 公司股權小心房地合一 2.0

如果：

持股過半數（含關係人）
不動產市價 ÷ 股權淨值 ≥ 50%，也就是公司一半以上資產是不動產

👉 賣股權 = 視同賣房，要課房地合一稅

五、最終超實務建議

✔ 自住

👉 個人名下（一定要設籍）

✔ 長期出租、商用、廠房

👉 公司名下

✔ 家族資產

👉 公司＋股權規劃＋專業顧問

最後一句真心話

房子買錯，可能只是少賺；名義放錯，會被稅追一輩子。

在買房、過戶、登記公司之前，一定要先問會計師一次，這筆錢，通常都比未來補稅便宜得多。