私法人購買住宅許可制度之法規解析與重點

文章大綱

一、法源依據與制度架構
二、立法意旨與政策目的
三、私法人的範圍
四、哪些住宅受到管制
五、六種許可項目
六、許可期限及登記規定
七、免經許可之九種項目

一、法源依據與制度架構

《平均地權條例》第79條之1規定，私法人買受供住宅使用之房屋，原則上須經中央主管機關許可，並提出具體使用計畫。此條文同時規範了許可文件效期、五年內不得移轉的限制、合議審查機制，以及授權主管機關訂定施行細則。

依此授權，內政部於112年6月13日訂定「私法人買受供住宅使用之房屋許可辦法」，並自112年7月1日施行，作為實務運作的核心依據。

二、立法意旨與政策目的

私法人原則上並無居住需求，若未加以限制，住宅極易成為資金停泊與炒作標的，導致市場投機、囤房與價格失真，進而侵蝕一般民眾的居住權益 ，如內政部統計的資料所示，自從房地合一稅上路後，有部分投資客會利用成立投資公司的方式來進行房地產投資。

為了杜絕投資客透過公司（私法人）炒作房地產，政府才會在112年修正平均地權條例，規定私法人購買住宅用房屋，除經政府公告免申請者之外，原則上都必須提計畫書向政府申請，取得核准之後才可購買。

三、私法人之範圍

所稱私法人係指依據私法設立之組織，包括所有社團法人(如本國公司、外國公司、農會、工會等)及財團法人。 

四、哪些住宅受到管制

（一）適用情形

凡成屋、新建成屋或預售屋，其相關文件（建物登記謄本、使用執照或建造執照）記載用途為「住」或「住宅」者，即屬本辦法適用範圍。

（二）不適用情形

下列情形則排除適用，包括：

1. 建物用途為住商用、住工用或混合使用

2. 建物用途未記載或空白

3. 建築管理實施前之老屋，經證明房屋稅非住家用

4. 建築管理實施後之建物，能證明實際用途非住宅

五、六種許可項目

六、許可期限及登記規定

（一）許可期限

• 成屋：許可日起一年有效

• 預售屋、新建成屋：第一次登記日起一年

（二）登記規定

• 須於有效期限內辦理所有權移轉

• 登記簿將註記五年不得移轉限制

• 未許可或逾期者，不得登記

五年移轉限制之例外:若房屋位於都市更新或危老計畫範圍內，並於計畫公開展覽或核准後，即不受五年內不得辦理移轉、讓與或預告登記之限制 。 

七、免經許可的九種項目