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自住優惠大不同?地價稅、房屋稅、土地增值稅與房地合一稅一次搞懂
2025-11-28
引言｜合法節稅：少繳就是賺
對台灣許多家庭而言，買一間房往往是人生最大筆的投資。然而，房子買下來不只牽動生活，也牽動荷包，因為從持有、使用到未來出售，每一階段都會產生不同的稅。
台灣的房地稅制包含四大類：
地價稅、房屋稅、土地增值稅、房地合一稅。
這四種稅中，對「自用住宅」都有優惠，但各稅制對自住的定義卻完全不同！
許多人常誤會以為只要「設籍」就是自住；也有民眾認為只要「沒有出租」就算自住；甚至有人在出售時才發現，因為戶籍紀錄或出租紀錄不符，導致土地增值稅或房地合一稅的優惠直接歸零，一次損失可能高達數十萬。
因此，了解不同稅制對自住的要求，是避免白繳冤枉稅、最大化節稅效益的唯一方法。
大綱
內容
一、四大稅制簡介：財產稅 VS 所得稅
四種稅可以分為「持有階段」與「出售階段」。
（一）持有房屋時要繳：財產稅
❶ 地價稅（土地）
看土地使用情形是否為自住房屋用地。
❷ 房屋稅（建物）
看房屋用途：自住最低，營業最高。
兩者的優惠都較容易達成，只要實際自住、無出租即可。
（二）出售房屋或土地時要繳：所得稅
❸ 土地增值稅（土增稅）
依土地增值幅度課稅，一生一次或一生一屋可以享優惠稅率。
❹ 房地合一稅
依買賣的「實際所得」課稅。
符合自住六年條件，可享課稅所得 400 萬以下免稅，超過部分以 10% 課稅的優惠。
所得稅的資格要求最嚴格，尤其重視：
✔ 戶籍
✔ 持有年限
✔ 不得出租
✔ 實際居住（房地合一稅特別要求）
二、四大稅制共同規範：不得出租或營業
若要用自用住宅的優惠，不管哪一種稅制都要求：
房屋不得出租、不得做商業用途。
差異在於「出租的期間限制」：
重點 : 房地合一稅的 6 年出租紀錄會讓優惠歸零，是很多人踩雷的重點。
三、四大稅制差異重點解析
差異一：設戶籍要求不同
重點：房地合一比土增稅更嚴格，多了「實際居住」要件。
差異二：戶數限制不同
差異三：持有與設籍年限要求
重點 : 房地合一稅的條件最嚴苛，需要提前規劃。
四、四大稅制自住資格比較表
五、民眾最常踩的地雷（真實常見問題）
地雷 1：以為只要設籍就是自住（錯！）
房地合一稅要求的是 「實際居住」，僅設籍但未住實際上可能不符資格。
地雷 2：出租紀錄會毀掉 6 年資格
就算只出租三個月，六年的資格都必須重新計算。
地雷 3：名下多屋不先整理，導致土增稅一生一屋資格喪失
一生一屋要求出售當下名下只有一屋。
許多人沒有先過戶或處分其他房產，結果損失免稅資格。
地雷 4：未滿六年就急著賣房，結果稅負暴增
房地合一稅的自住優惠若不符合，稅率可能從 10% 變成 20～45%，差距巨大。
六、FAQ｜常見 10 大問題整理
Q1：房地合一稅自住的免稅額是多少？
答:課稅所得 400 萬元以下免稅，超過部分課 10%。
Q2：房地合一稅的免稅額400 萬是成交價？還是所得？
答:是所得（＝售價－成本－費用）。不是成交價！
Q3：房地合一稅自住優惠需要全家一起設籍嗎？
答:不需要，只要本人、配偶或未成年子女其中一人。
Q4：出租給親戚算出租嗎？
答:只要有收租，就算出租；無償借住則不算。
Q5：房屋在六年內曾經短期出租過，怎麼辦？
答:六年條件會被破壞，需要重新累計。
Q6：我名下有多屋，房地合一稅自住優惠會被取消嗎？
答:不會，但六年內只能使用一次 400 萬免稅優惠。
Q7：土地增值稅的一生一屋與房地合一稅的六年自住可以一起使用嗎？
答:可以，只要符合雙方條件。
Q8：是否需要準備實際居住的證明？
答:需要，可能包含水電費、生活紀錄、鄰里證明等。
Q9：若我六年前設籍，但只有五年實際住可以嗎？
答:不行，房地合一稅要求六年設籍＋六年實住同步。
Q10：何時需要開始規劃？
答:建議在購入當天就要開始規劃戶籍與房屋使用狀況。
七、結語｜想省稅？就要「提早規劃」
要讓自住優惠發揮最大效果、避免錯過減免資格，建議民眾在購屋或出售前一定要做到：
1. 先檢查自己的戶籍狀態與持有年限
不同稅制要求完全不同，提前了解才能避免自住資格中斷。
2. 出售前務必確認過去是否出租或營業
尤其是房地合一，任何短期出租紀錄都會影響優惠。
3. 若不確定資格，請務必向稅捐機關確認
稅法涉及金額龐大，確認一次可以省下數十萬甚至上百萬。
掌握好地價稅、房屋稅、土地增值稅與房地合一稅的自住規範，不只可以減輕負擔，更讓自住房屋真正成為保障生活與荷包的最佳工具。