引言

隨著產業發展與市場需求擴張，許多工廠經營者常遇到一個棘手的問題：現有工廠用地不足。當產能不足以應付訂單，或者廠區已無法容納新增的生產線與設備時，最直接的解方就是「擴廠」。然而，工廠四周往往不是其他工業區用地，而是農地，這使得廠商面臨用地限制。

許多業者誤以為遇到農地阻隔就無解，其實不然。政府早已設計出相關制度，讓符合條件的工廠可以依法將毗鄰農地變更為工業用地，達到合法擴廠的目的。這些制度不僅能滿足企業發展的迫切需求，更能藉由土地價值的轉換，創造「將黃土變黃金」的效益。

本文將依序介紹 「都市土地工業區毗鄰變更」 與 「非都市土地毗鄰變更」 的相關規範，並以實務角度分析工廠如何善用這些制度，達到一次甚至二次以上的持續擴廠，讓企業在競爭中脫穎而出。

大綱

1. 工廠用地不足的常見困境
2. 都市土地毗鄰變更的相關規範
3. 非都市土地毗鄰變更的相關規範
4. 毗鄰變更的策略與專家觀點
5. 常見問題解答
6. 結論

內容

一、工廠用地不足的常見困境

在台灣，不論是中小企業或大型製造業，都會面臨土地使用的限制：

• 原有工廠用地狹小，無法再容納新增產線。

• 鄰近土地多為農地，未劃入工業區。

• 工業區土地釋出稀少，且地價昂貴。

此時，若僅依靠購買或租賃外部工業區土地，不僅成本高昂，也可能因廠區分散而造成營運效率下降。因此，如何「直接將毗鄰農地變更為工業用地」就成為企業突破瓶頸的關鍵。

二、都市土地毗鄰變更的相關規範

1. 法源依據

依據內政部營建署訂定之《都市計畫工業區毗鄰土地變更處理原則》。

2. 適用條件

根據第二條，申請人必須符合以下條件之一：
（一）經經濟部認定屬附加產值高或創造相當就業人口之投資事業。
（二）經地方政府同意，為增設污染防治設備。
（三）經經濟部認定屬設立營運總部。

換言之，並非所有工廠都能申請，而是要具備產業附加價值或公共利益，才可能獲准。

3. 面積與次數規範

依第三條規定：

• 每次申請變更之土地總面積不得超過五公頃及原有廠地面積的1.5倍。

• 自領得使用執照之日起三年後，始得再申請變更。

• 但若經經濟部同意，則不受次數限制。

這代表工廠若規劃得宜，將有機會多次循序擴廠，達到持續增長的目的。

4. 申請變更的相關規範

依第四條規定：

• 應至少劃設變更都市計畫土地總面積百分之三十之土地作為公共設施用地，並應自行管理、維護，其所劃設之公共設施用地，於主要計畫使用分區仍為工業區 。 

• 公共設施用地應無償捐贈予直轄市、縣（市）政府或鄉（鎮、市）公所，無法全部捐贈者，經都市計畫委員會同意得就無法捐贈部分改以捐贈代金。

• 申請變更之工業區內扣除留設相關公共設施用地之可建築基地，最大建蔽率、容積率分別為百分之七十、百分之二百十。

三、非都市土地毗鄰變更的相關規範

1. 法源依據

依據經濟部制定之《興辦工業人使用毗連非都市土地擴展計畫申請審查辦法》。

2. 申請條件

根據第三條，必須符合以下條件：

• 原廠：指興辦工業人依本辦法申請擴展工業或設置污染防治設備時，已合法登記之工廠。

• 擴展工業：指興辦工業人為擴充原廠產能而需增設研發實驗房舍、廠房、倉庫、生產設施（備）、營運總部之情形。

• 設置污染防治設備：指興辦工業人為配合原廠工業使用，需增設污染防治設備之情形。

3. 面積與綠地規範

• 擴展面積不得超過原廠面積的1.5倍。

• 原廠與擴展後總面積不得超過10公頃。

• 必須規劃10%作為綠地，以區隔不相容土地並兼顧環境保護。

4. 排水與水源限制

• 廢污水必須與農業灌溉排水系統分流，避免農業受害。

• 若位於嚴重地層下陷區，需依水利法規定辦理或取得合法水源證明。

5. 申請次數

以二次為限，代表廠商最多能進行兩次擴張規劃。

6. 開發期限

申請使用毗連非都市土地之興辦工業人，應自使用地變更編定完成之次日起二年內，依核定擴展計畫完成使用；未完成使用前，不得以一部或全部轉售、轉租、設定地上權或以其他方式供他人使用。 

7. 實務挑戰

非都市土地擴廠常涉及農地變更，需顧及灌溉、道路系統與鄰近居民權益，因此程序相對繁瑣。然而，一旦通過，不僅能解決擴廠問題，土地價值也將翻倍。

四、毗鄰變更的策略與專家觀點

工廠若想成功擴廠，關鍵在於找到有經驗的專業公司協助。這些公司熟悉相關審查流程，能幫助廠商：

• 規劃合理的申請面積。

• 撰寫擴展計畫書，符合主管機關要求。

• 協調環保、水利與農業單位意見。

若操作得宜，不僅能一次擴廠，甚至可依規定持續擴廠兩次以上。這對企業而言，等於提前掌握未來成長空間，也能藉土地價值翻轉，創造數倍的利潤。

五、常見問題解答

Q1：若我工廠旁邊都是農地，是否一定能申請變更為工業用地？

A1：不一定。必須符合法規條件，例如低污染事業認定、產業附加價值高、或規劃營運總部，才有機會通過審查。

Q2：一次最多可以擴多少？

A2：都市土地最多五公頃且不超過原廠1.5倍；非都市土地也是1.5倍，但總面積不得超過10公頃。

Q3：是否能持續多次擴廠？

A3：都市土地原則上三年後才可再申請，但若經經濟部同意可不受限制；非都市土地則以二次為限。

Q4：若我的工廠屬中污染事業，還能申請嗎？

A4：大多數情況下不行，因為法規強調低污染事業，但若屬於政府鼓勵之產業或能提出完善污染防治計畫，仍可能例外。

Q5：需要花多少時間？

A5：依案件複雜度而定，通常 1-2 年，包含各單位審查與環評程序。

六、結論

工廠用地不足，並非企業發展的終點。透過都市土地毗鄰變更與非都市土地毗鄰變更，廠商可以合法將毗鄰農地轉為工業用地，達到擴廠與土地增值的雙重目標。

關鍵在於：

• 正確理解法規，掌握面積、次數與污染限制。

• 尋找專業顧問公司，協助規劃與溝通。

• 長期佈局，讓擴廠計畫能循序漸進，甚至進行二次或以上的持續擴張。

在台灣土地資源有限的環境下，能善用這些制度的企業，將不僅解決產能問題，更能成為市場中的大贏家。

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