農地變建地？一次看懂非都市土地變更規定與實務申請流程

2025-08-31

引言

在土地市場上，很多人常聽到一句話：「農地只要被建地包圍，就可以變建地！」這句話聽起來簡單又吸引人，好像只要手上有農地被房子或建地環繞，就能一夕之間讓地價翻倍，搖身一變成為可以興建住宅或商業用途的寶地。

然而，真實情況並非如此簡單。依據 《非都市土地使用管制規則》第35條、第35-1條，農地是否能變更為建地，必須符合一系列的 面積、位置、隔絕條件與年限限制，並且要經過主管機關的審查，才能真正成功變更。本文將帶您一次搞懂，希望能幫助您釐清迷思，正確判斷手上農地是否真的有「翻倍身價」的潛質。

大綱

內容

一、農地變建地的法源依據

農地能否變更為建地，必須依循 《區域計畫法》 與 《非都市土地使用管制規則》 的規定。

第35條：針對非都市土地中，屬於農業用地的零星、狹小土地，若符合「被包圍」條件，可變更為建築用地。
第35-1條：針對非都市土地中「鄉村區邊緣」的不整畸零地，若符合規範，也能變更為建地。

因此，「農地被建地包圍就能變建地」其實源於這兩個條文，但前提是要符合特定限制。

二、農地變建地的條件（第35條）

俗稱的「被建地包圍」，其實是指以下五種情況：

1. 四周被建地或都市用地包圍

農地若四周都是建地、工業區、商業區或住宅區，且面積不超過0.12公頃（約363坪），就可能申請變更成建地。如下圖所示:

2. 被道路、水溝或建地圍住

若農地被道路、水溝與建地圍繞，面積同樣需 不超過0.12公頃，也符合變更條件。如下圖所示:

3. 凹入型農地

農地凹進建地或工業地裡，形成「口袋地」，面積不超過0.12公頃，且開口不得大於20公尺。如下圖所示:

4. 狹長型農地

農地呈狹長形狀，被建地或道路夾住，平均寬度不超過10公尺，且不得影響農業使用。如下圖所示:

5. 超小塊農地

面積不超過0.012公頃（約36坪），緊鄰建地，且周邊沒有相同使用地類別。如下圖所示:

以上這五種情況就是俗稱的「農地被建地包圍」的適用範圍，但必須逐案審查，並非自動轉換。

三、鄉村區邊緣農地變建地的條件(第35-1條)

若農地位於鄉村區邊緣，還可能適用第35-1條。

1. 被建地或公共設施圍住

鄉村區邊緣的農地，外側還有馬路、水溝或建地包圍，面積不超過0.12公頃，可申請變更。如下圖所示:

2. 凹入鄉村區三面相鄰

土地凹進鄉村區裡，三面與鄉村區相連，面積小於0.12公頃，也符合資格。如下圖所示:

3. 凹入型可放寬至0.5公頃

外圍有道路、水溝、機關、學校、軍事等用地隔絕或自然界線隔住，面積不超過0.5公頃，也可申請。

4. 狹長農地

平均寬度不超過10公尺，夾在道路或建地之間，不影響周邊農業，可變更。如下圖所示:

5. 超小塊孤立農地

面積小於0.012公頃，且周邊沒有相同類型農地，同樣具備變更資格。如下圖所示:

四、農地變建地的限制與注意事項

除了以上條件，法規還有其他限制：

為保持地形完整，面積上限可放寬10%。
隔絕的道路或水溝平均寬度需4公尺以上，可合併計算。
道路、水溝之一與建築用地或建築使用之特定目的事業用地相毗鄰，寬度不受限制。
道路、水溝相毗鄰後，再毗鄰建築用地或建築使用之特定目的事業用地，寬度不受限制。
道路、水溝之一或道路、水溝相毗鄰後，與再毗鄰土地間因自然地勢有明顯落差，無法合併整體利用，且於變更後不致妨礙鄰近農業生產環境，寬度不受限制。
包圍的建地或道路必須在民國78年4月3日之前已劃設，但政府規劃興建之道路、水溝或建築使用之特定目的事業用地及具公用地役關係之既成道路，不受前段時間之限制。

五、農地變建地申請流程全解析

提出申請：向縣市政府主管機關提出土地變更編定申請。
文件審查：由地政、建設、農業等單位共同審查。
現地勘查：主管機關派員實地確認土地現況。
繳納規費：若審查無誤，需繳交相關規費。
變更編定：地政事務所正式登記土地為建地。

此流程視案件情況，通常需6個月至1年以上。

六、常見問答（Q&A）

Q1：農地只要被建地包圍就一定能變建地嗎？
A：不一定，必須符合第35條或第35-1條的面積、寬度與位置條件，並經主管機關審查。

Q2：如果我的農地超過0.12公頃，還能申請嗎？
A：一般不行，但若屬於第35-1條「凹入型」情況，面積可放寬到0.5公頃。

Q3：變更為建地後，可以直接蓋房子嗎？
A：還需要申請建照，並依建築法規進行施工，不能直接建屋。

Q4：變更流程會很久嗎？
A：依照縣市不同，平均約需6個月到一年以上。

Q5：是否需要找代辦？
A：由於文件繁瑣且涉及多單位審查，建議交由專業代辦處理，可降低失敗率。

七、結論

「農地被建地包圍就能變建地」其實是個不完全正確的說法。真正的關鍵在於是否符合 《非都市土地使用管制規則》第35條、第35-1條 的規範。

若你手上的農地符合：

面積限制（0.12公頃、或特定情況下0.5公頃），
形狀條件（狹長、凹入型、小面積），
周邊環境（建地、道路、水溝等），
那麼你確實可能透過合法程序，將農地變更為建地。

不過，每塊土地狀況不同，最保險的做法仍是先行專業評估，再進行申請。這樣才能避免誤解法律規定，白白浪費時間與金錢。對於地主而言，了解這些規則不僅能避免誤判，更可能讓土地價值「翻倍升級」，成為真正的黃金資產。