借屋裝修的風險，為何要三思而後行?

2025-08-19

引言

在不動產交易實務中，「借屋裝修」是一種常見但卻充滿爭議的做法。所謂借屋裝修，指的是房屋買賣雙方已簽訂契約、買方支付部分價款後，在尚未完成所有權移轉登記前，賣方允許買方先行進入房屋進行裝潢整修。對買方而言，這樣的安排能夠提前施工，縮短入住時間，並節省租屋成本。然而，對於賣方來說，這樣的舉動卻潛藏了不少法律與實務風險。

本文將從法律架構、契約責任、實務案例以及雙方應注意的事項進行深入探討，並提出具體的風險管控措施，協助買賣雙方在同意「借屋裝修」的安排下，能兼顧效率與保障，避免日後陷入無止境的糾紛。

大綱

一、借屋裝修的法律定位
二、房屋買賣交屋與移轉的基本程序
三、借屋裝修的主要風險
　1. 買方違約與占有爭議
　2. 房屋瑕疵責任歸屬不明
　3. 裝修導致返還爭議
　4. 產權糾紛與第三人權利
　5. 保險與責任問題
6. 民法危險負擔的風險
四、實務爭議案例與法院見解
五、如何降低借屋裝修的風險
　1. 設定付款條件與保證金
　2. 明訂協議書內容
　3. 現況確認與點交紀錄
　4. 保險及責任歸屬之規範
　5. 合約解除與房屋復原條款
六、結語

內容

一、借屋裝修的法律定位

借屋裝修的本質，介於「所有權尚未移轉」與「占有權提前移交」之間。一般而言，房屋買賣的交屋與產權移轉應同步進行，亦即在完成所有權移轉登記後，賣方才交付房屋占有給買方。然而，借屋裝修卻打破了這一順序：買方僅支付部分價款，便先取得房屋的占有並開始施工。

這種情況在法律上類似於「使用借貸」或「先行占有」，但由於背後依附的是一份正在進行中的買賣契約，因此其法律效果並不單純。若雙方日後發生爭議，法院往往會依據契約約定、履行情形以及買方支付價款的比例來判斷責任。

二、房屋買賣交屋與移轉的基本程序

在一般房屋買賣流程中，程序大致如下：

簽訂買賣契約 → 確定價金、付款方式與交屋日期。
分期付款 → 買方依約支付頭期款、用印款、完稅款，最終支付尾款。
產權移轉登記 → 在尾款支付完成或銀行貸款撥款後，辦理不動產登記。
交屋 → 賣方將房屋交付買方，占有權移轉。
瑕疵擔保責任 → 賣方仍須在交屋後承擔一定期間的瑕疵擔保責任。

由此可見，正常程序是「價金支付完成 → 產權移轉 → 房屋交屋」。而借屋裝修則是「部分價金支付 → 先交屋占有 → 日後再完成移轉」，相當於程序倒置。

三、借屋裝修的主要風險

1. 買方違約與占有爭議

最大風險在於：若買方僅支付部分價款便進場，日後不願支付尾款或反悔不買，賣方要收回房屋將十分困難。即使契約約定解除，買方可能以「已占有並完成部分裝修」為由拒絕搬遷，迫使賣方必須透過法院訴訟請求返還房屋，過程曠日廢時，耗費金錢與精神。

2. 房屋瑕疵責任歸屬不明

若買方在借屋裝修期間發現房屋漏水、管線故障等問題，便會主張是賣方交付前已有的瑕疵；但賣方則可能認為是買方裝修過程施工不當所造成。此時責任歸屬不易釐清，甚至難以舉證，雙方爭議必然加深。

3. 裝修導致返還爭議

若雙方後續合意解除契約，房屋該如何返還就成為問題。買方是否須恢復原狀？若已拆除部分設施或改變格局，復原成本由誰承擔？若僅支付部分價款，賣方未必願意接受「以部分價金抵裝修損害」的方案，雙方可能陷入口舌之爭。

4. 產權糾紛與第三人權利

在借屋裝修期間，若賣方因財務問題導致房屋遭查封、抵押或法院強制執行，買方將面臨工程停擺甚至權益受損的情形。此時買方雖占有房屋，但法律上並非所有權人，無法對抗第三人。

5. 保險與責任問題

裝修過程中若發生火災、水災或工人意外，責任該由誰承擔？若賣方仍是所有權人，可能會被追究部分責任，而買方亦可能因未保險而須自行承擔，導致雙方風險擴大。

6.民法危險負擔的風險

民法第373條規定：「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」，因此當標的物因「不可歸責於雙方當事人之事由」而滅失時，例如發生地震導致房屋毀損，該標的物滅失之危險將由買受人承擔而要求買受人給付價金。

四、實務爭議案例與法院見解

在司法實務中，確實存在因借屋裝修而衍生的糾紛案例。例如：

案例一：違約不搬遷
某買方支付頭期款後進場裝修，卻因貸款未核准無法支付尾款。賣方主張解除契約並要求返還房屋，但買方以已投入大量裝修成本為由拒絕搬遷。最終賣方被迫提起民事訴訟，歷經兩年才成功收回房屋。
案例二：瑕疵爭議
另一案例中，買方在裝修過程發現管線老舊滲水，認為賣方交付前已有瑕疵，要求減少價金；但賣方則主張施工過程破壞管線。法院最終因買方無法證明瑕疵存在於交屋前，判決買方敗訴。

這些案例顯示，借屋裝修雖有其便利性，但一旦契約無法順利履行，後果往往十分棘手。

五、如何降低借屋裝修的風險

若賣方最終仍願意同意買方借屋裝修，以下措施不可或缺：

1. 設定付款條件與保證金

至少應要求買方支付 1～2成以上的自備款，並收取裝修期間的「押金或保證金」，以確保買方履約誠意。

2. 明訂協議書內容

應以書面方式明訂「借屋裝修協議書」，內容包含：

借屋裝修期間自何日起算
是否視同交屋，賣方是否免除瑕疵擔保責任
買方裝修範圍、施工規範
若契約解除，房屋應如何返還或回復
裝修期間若發生意外或損害，責任歸屬由誰承擔

3. 現況確認與點交紀錄

在借屋裝修前，應詳細點交房屋現況，並附上照片或書面紀錄，避免日後爭議瑕疵責任歸屬。

4. 保險及責任歸屬之規範

買方若進場施工，建議必須投保「施工險」或「公共意外責任險」，以分擔突發事故風險。

5. 合約解除與房屋復原條款

應明確約定，若契約解除，買方須 完全回復原狀 或支付復原費用。若房屋價值因裝修而受損，賣方有權自價金或保證金中扣抵。

結語

「借屋裝修」是一種為了方便買方提前入住、節省租屋成本的交易安排，表面上似乎是雙贏，但實際上卻隱藏著相當多的法律風險。對賣方而言，最大的顧慮在於「價款未收齊，占有已移轉」；對買方而言，則是「未取得產權，投入成本可能落空」。

因此，買賣交易過程中，最好的做法是不要同意「借屋裝修」，但若雙方確有需要採取「借屋裝修」的方式，務必在契約中 清楚約定責任歸屬、付款條件、返還機制，並透過 書面協議與現況紀錄 來保護自身權益。唯有如此，才能在交易過程中兼顧效率與保障，避免日後因小失大，陷入耗時又傷神的爭訟。