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你家的房子沒權狀？未辦理建物保存登記問題實務全解
2025-06-10
引言
在台灣，擁有一棟房子不僅是安居的象徵，更是財產安全與資產保障的重要體現。通常，當房屋興建完成後，民眾會前往地政機關辦理「建物所有權第一次登記」，也就是俗稱的「保存登記」。辦理完畢後，即可領取房屋所有權狀，確保建物的所有權歸屬無虞。然而，仍有不少房屋至今尚未完成保存登記，這類建物被稱為「未保存登記建物」。
未保存登記建物在法律上是否具備保障？可否辦理買賣、繼承或貸款？本文將全面解析未保存登記建物的定義、分類、貸款方式及常見問題，協助讀者了解這項複雜但重要的議題。
大綱
正文
一、什麼是未保存登記建物？
保存登記，是地政機關針對房屋完工後辦理的建物所有權第一次登記，辦妥後會核發房屋所有權狀，正式確認該建物的所有權屬誰。未保存登記建物則是指房屋雖已興建完成，卻尚未向地政機關登記、無法取得合法房屋所有權狀的建物。這類建物在地籍資料中往往查無記錄，僅有土地所有權狀，並無與建物相關的法律登記文件。
二、未辦理保存登記的常見原因
未保存登記建物的存在原因多樣，主要可歸納為下列三點：
-
屬於違章建築
若建築未經合法申請興建、無法取得使用執照，即屬違章建築。違章建物依法不得辦理保存登記，因其本質即為非法建築物。 -
建築年代久遠
在台灣早期開發階段，不動產法規尚未完備，建商或民眾在房屋完工後未及時辦理保存登記，導致建物長期處於未登記狀態。 -
法律未強制規定
目前台灣法令並未強制所有建物必須辦理保存登記，因此有部分建商或屋主基於成本或認知不足，未主動辦理登記手續。
三、未保存登記建物的法律分類
未保存登記建物不代表一定是違建，實際上可依建物的合法性與程序是否完備，分為下列兩類：
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程序違建
指建物本身符合建築與使用法規，但因未依照規定辦理保存登記，程序上有所疏漏。這類建物可依《土地登記規則》、《地籍測量實施規則》等法規進行補辦，日後仍可取得房屋所有權狀。 -
確定違建
指建物興建本身即違反法規，例如未申請建照、使用非建築用地等。這類建物即使補登程序完備，也無法申請保存登記，因此無法取得房屋所有權狀。
四、申請建物保存登記的流程、條件及費用
申請建物保存登記流程:
保存登記條件
1、建物不可違法
依法律規定建造才可以登記，所以違章建築不能登記。
2、土地完成登記
土地上已有建物者，應於土地所有權完成總登記後，才能辦理建物所有權第一次登記。
3、須擁有使用權
申請人如無基地所有權，則須有使用基地之權利，如地上權、典權、租賃權，才得於基地起造建物。
4、完成初次測量
申請建物所有權第一次登記前，應先向登記機關申請建物第一次測量，登記機關於勘測完成後，會核發建物測量成果圖（含建物位置圖及平面圖）。
保存登記費用
登記費：以使用執照上的工程造價為基準，乘上該造價0.2%書狀製作費：一份80元
五、辦理建物保存登記的好處
建物保存登記的好處主要在於確保產權清楚、方便辦理貸款，並提升房屋交易價值。 簡單來說，它能讓房屋的權屬更加明確，也更容易向銀行申請貸款。 詳細說明:
1、確立產權歸屬
建物保存登記，也就是建物所有權第一次登記，是確認建物所有權人及權益的關鍵.
2、便利貸款
已辦理保存登記的建物，更容易獲得銀行貸款，因為銀行可以確認房屋的產權完整，降低風險.
3、提升交易價值
房屋有保存登記，產權更明確，更容易交易，也更具價值，因此在買賣時，有保存登記的建物通常會更有優勢.
4、避免風險
辦理保存登記，可以避免因產權不清楚而造成的紛爭，例如繼承、買賣、抵押等
5、免除爭議
登記後，房屋的所有權歸屬明確，減少日後可能發生的權益爭議.
六、未辦理建物保存登記常見問題?
Q1：未保存登記建物的所有權如何認定？原則上以原始起造人或實際出資建造者為準。可提供房屋稅籍資料佐證，但有爭議時，應以聲明異議或訴訟程序解決 。
Q2：未保存登記建物可以辦理繼承、買賣與過戶嗎？雖然未辦理登記的建物無法正式移轉產權，但法院實務多認為其仍可處分。因此，買賣、繼承與過戶行為具有法律效力，但建議另立契約並公證，以保障雙方權益。
Q3：未保存登記建物可以辦營業登記嗎？不行。申請營業登記須提供合法建物證明，未保存登記建物須先補登並取得所有權狀後，方可申請為營利事業場所。
Q4：辦理保存登記需要多久時間？
從申請測量、公告15天至實際辦妥登記，大約需要一個月左右的時間。
七、結語與建議
未保存登記建物在台灣並不少見，尤其在都市邊緣或農村地區更為常見。這些建物儘管未完成登記程序，但若具合法興建事實與實際使用歷史，仍屬具體的財產，可藉由補登、民間貸款等方式發揮其經濟價值。
然而，若長期忽視建物的法律登記程序，不僅在財產保障、繼承買賣、抵押貸款上受限，未來若遇爭議也將增加處理難度。因此，建議民眾及早補辦保存登記，或至少保留完整的建造、稅籍與使用證明資料，以備日後所需。